Usurpación de inmuebles: lo que toda víctima necesita saber antes de actuar
Es un problema frecuente que genera confusión y reacciones impulsivas. Qué dice la ley penal, a quién protege realmente y por qué intentar recuperar una propiedad por cuenta propia puede terminar agravando la situación legal del damnificado.
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Por Javier Silva, abogado especialista en Derecho Sucesorio y Registral
La usurpación de inmuebles es una de las consultas más frecuentes que recibo en el ejercicio profesional. Y casi siempre comienza del mismo modo: una persona descubre que alguien ingresó a su casa, a un terreno o a una propiedad heredada, y no sabe cómo reaccionar.
En ese primer momento aparece la bronca, la impotencia y una idea tan comprensible como peligrosa:
“Voy y la recupero”.
Justamente ahí es donde muchas víctimas, sin saberlo, cometen errores que terminan perjudicándolas.
1. ¿Qué es la usurpación según la ley penal vigente?
El delito de usurpación se encuentra regulado en el artículo 181 del Código Penal, dentro de los delitos contra la propiedad.
La norma establece que será reprimido con prisión de seis meses a tres años quien despoje a otro, total o parcialmente, del uso o disfrute de un inmueble.
Ese despojo debe realizarse mediante alguno de los siguientes medios comisivos:
• Violencia
• Amenazas
• Engaños
• Abuso de confianza
• o actuando de manera clandestina
Un punto fundamental:
No hace falta ser dueño con escritura para ser víctima.
Alcanza con ejercer de manera real y efectiva la posesión o la tenencia del inmueble.
2. Qué protege realmente el Derecho Penal
Contrariamente a lo que muchos creen, el Derecho Penal no protege la escritura, sino:
• el uso pacífico del inmueble
• la posesión
• y la tenencia efectiva
Por eso, la ley ampara a quien:
• vive en el inmueble
• lo usa regularmente
• lo cuida o administra
aunque no tenga título registral.
Esto genera una consecuencia clave:
• un ocupante puede ser víctima de usurpación
• y hasta el propietario puede cometer usurpación si intenta recuperar el inmueble por la fuerza y sin orden judicial
3. Posesión y tenencia: por qué están protegidas
El delito solo existe si, antes del hecho, alguien ejercía efectivamente el inmueble.
Posesión
Hay posesión cuando una persona:
• tiene poder de hecho sobre el inmueble
• y se comporta como dueño, aunque no lo sea
No se exige presencia permanente.
Una casa cerrada o desocupada momentáneamente sigue estando poseída.
Tenencia
Hay tenencia cuando alguien ocupa el inmueble:
• reconociendo que otro es el dueño
• pero ejerciendo uso legítimo
Ejemplos claros: inquilinos, encargados, cuidadores.
Ambas situaciones tienen protección penal.
4. La casa puede estar vacía y aun así haber usurpación
Uno de los errores más comunes es pensar:
“Si la casa estaba vacía, no es delito”.
Esto no es así.
La presencia física de la víctima no es un requisito del delito.
Hay usurpación, aunque se trate de:
• casas de fin de semana
• propiedades heredadas
• inmuebles en refacción o momentáneamente cerrados
Si alguien entra sin derecho y con intención de quedarse, la ley protege al poseedor.
5. Usurpación total y usurpación parcial
El despojo puede ser:
• total, cuando se pierde todo el inmueble
• parcial, cuando solo se afecta una parte
Ejemplos frecuentes:
• una habitación
• una parte del terreno
• cocheras, terrazas o pasillos comunes
También es usurpación impedir el uso normal de una parte del inmueble, aunque la víctima continúe allí.
6. Inquilinos, encargados y abuso de confianza
Muchas usurpaciones no provienen de desconocidos, sino de relaciones previas.
La ley penal contempla expresamente el abuso de confianza, que ocurre cuando:
• alguien entró legalmente (alquiler, trabajo, permiso)
• pero luego se queda indebidamente o se comporta como dueño
Ejemplos habituales:
• encargados que no restituyen la vivienda
• personas autorizadas temporalmente que deciden quedarse
• ocupantes que cambian su rol original
En estos casos, la ley protege a la víctima, no a quien se apropia indebidamente del inmueble.
7. Prohibición absoluta de la justicia por mano propia
Este punto es central y no admite excepciones:
Nadie puede desalojar por su cuenta, ni siquiera el propietario.
Cambiar cerraduras, ingresar por la fuerza o impedir el acceso:
• no restituye derechos
• configura delito
La ley penal busca evitar que los conflictos inmobiliarios se resuelvan mediante la violencia privada.
Conclusión
La usurpación no es un tema simple, pero hay una regla básica que conviene recordar:
Quien ocupa legítimamente un inmueble tiene protección legal, aunque no tenga escritura, y nadie puede recuperar una propiedad por su cuenta sin orden judicial.
Como abogado especializado en derecho sucesorio y registral, mi experiencia indica que informarse y asesorarse a tiempo no solo evita conflictos. Un contrato de alquiler o un contrato de comodato debidamente redactado protege el patrimonio y asegura la tranquilidad personal.
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