Sucesiones interrumpidas y usurpaciones: el drama silencioso del dominio en la propiedad inmueble
El abogado Javier Silva analiza los riesgos de no concluir los trámites sucesorios de las propiedades y la falta de cultura registral. Este miércoles, La Opinión reveló el caso de una familia que se percató de que había gente construyendo en un terreno de su propiedad, quienes alegaban haber comprado el lote.
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Por Javier Silva*
Cuando la tierra queda sin defensa
En muchas ciudades del interior bonaerense, incluida San Pedro, se repiten situaciones donde familias descubren que terrenos heredados —aunque con escrituras originales— han sido ocupados por terceros.
En la mayoría de los casos, los propios titulares registrales o sus herederos no han concluido la sucesión judicial, y ello deja abierta la posibilidad de que otros se apropien, alegando supuestas compras o simplemente asentándose con la intención de permanecer.
Este fenómeno no es nuevo, pero se ha intensificado en los últimos años por la falta de cultura registral, el abandono de trámites sucesorios y el desconocimiento sobre cómo funciona el sistema legal de adquisición del dominio.
¿Cómo se adquiere el dominio legalmente?
En el Derecho argentino, el dominio sobre un inmueble se adquiere y se protege a través de:
- Un título válido (por ejemplo, escritura pública tras una compra, donación o partición hereditaria),
- La tradición (entrega de la posesión), y
- La inscripción registral en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Sin estos elementos, el derecho de propiedad puede ser muy difícil de ejercer ante conflictos o usurpaciones.
El Código Civil y Comercial de la Nación también contempla la prescripción adquisitiva (usucapión) como un modo excepcional de adquirir la propiedad, pero bajo condiciones muy precisas.
El sistema hereditario argentino
Cuando una persona fallece dejando bienes, se abre lo que legalmente se conoce como "comunidad hereditaria".
Los herederos tienen derecho sobre esos bienes, pero no pueden disponer libremente de ellos ni ejercer defensa judicial efectiva hasta que se complete la sucesión.
Una declaratoria de herederos (en sucesiones intestadas) o la aprobación del testamento son necesarios para inscribir la transmisión de dominio a los nuevos titulares.
Omitir este trámite por años deja las propiedades vulnerables, incluso ante terceros de mala fe, quienes podrían intentar ocupaciones o ventas irregulares, aprovechando el silencio registral.
La prescripción adquisitiva (usucapión)
La usucapión permite adquirir el dominio por el paso del tiempo, siempre que se cumplan los requisitos legales:
- Prescripción breve (10 años): exige título justo y buena fe.
- Prescripción larga (20 años): no requiere título ni buena fe, pero sí una posesión continua, pacífica, pública y con ánimo de dueño.
Sin embargo, el dominio no se adquiere automáticamente: es indispensable promover un juicio de usucapión, en el que el ocupante debe probar cada uno de esos extremos.
El juez, en ese proceso contradictorio, notificará a los verdaderos propietarios o herederos, quienes pueden oponerse y ejercer su defensa.
Riesgos al comprar una posesión informal
Muchas personas acceden a terrenos “de palabra” o con simples boletos de compraventa sin escritura, lo que genera situaciones sumamente riesgosas:
- No otorgan dominio, sólo una expectativa jurídica.
- No garantizan protección ante reclamos de verdaderos titulares.
- Pueden ser anulados por falta de legitimidad del vendedor.
- Implican procesos judiciales largos y costosos si se busca usucapir.
El mejor consejo: no comprar sin asesoramiento legal ni revisar el estado registral del inmueble. La posesión puede ser regularizable, pero requiere una mirada técnica para evitar fraudes o frustraciones.
Recomendaciones claves
- Iniciar las sucesiones familiares sin demoras.
- Inscribir la declaratoria de herederos en el Registro de la Propiedad.
- Verificar siempre la titularidad registral antes de comprar.
- Desconfiar de ofertas sin escritura ni historial dominial claro.
- Consultar a un abogado o escribano antes de firmar boletos o contratos.
Conclusión
La propiedad inmueble no solo se defiende con papeles, se construye con decisiones jurídicas responsables.
Inmuebles heredados sin sucesión o mal vendidos pueden convertirse en conflictos que atraviesan generaciones. Por eso, el mejor acto de previsión no es comprar más barato, sino adquirir en regla y heredar en paz.
*Abogado
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