Protección a la vivienda: lo tuyo es tuyo
La cobertura de la vivienda es un trámite sencillo y gratuito. Va contra ejecución de deudas contra casas, departamentos o terrenos destinados a residencia permanente familiar. También incluye inmuebles rurales si son la vivienda familiar. Existen excepciones que superan esta instancia. ¿En qué circunstancia quedan excluidas de la protección?
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*Por Javier Silva, abogado especialista en Derecho Registral y Sucesorio
La vivienda es mucho más que un inmueble: es el resultado del esfuerzo, el espacio donde se forma la familia y el lugar donde cada persona construye su historia.
Conscientes de esa importancia, las leyes argentinas establecen una figura destinada a resguardar ese bien esencial: la afectación de la vivienda (antes conocida como “Bien de Familia”).
¿Qué es la afectación de la vivienda?
La afectación es un trámite sencillo y gratuito que se realiza ante el Registro de la Propiedad Inmueble, mediante el cual el titular de un inmueble declara que su vivienda queda protegida contra la ejecución por determinadas deudas.
Desde ese momento, el bien no puede ser embargado ni rematado por obligaciones posteriores a la inscripción, salvo en los casos expresamente previstos por la ley.
¿Qué bienes pueden afectarse?
Pueden afectarse:
• Casas, departamentos o terrenos con vivienda destinados a la residencia permanente del titular o de su familia.
• Inmuebles rurales, siempre que constituyan la vivienda familiar o el lugar donde el grupo conviviente habita efectivamente. Es decir, una chacra, quinta o casa de campo puede afectarse si allí vive el titular; pero no si se trata de un establecimiento rural con fines exclusivamente productivos o comerciales.
No pueden afectarse locales, galpones o inmuebles que no estén destinados al uso habitacional del titular o su grupo familiar. El propósito de la ley es proteger el hogar, no el patrimonio empresarial o de inversión.
¿Qué deudas quedan excluidas de la protección?
Si bien la afectación otorga una fuerte protección frente a acreedores, no cubre todas las deudas.
La vivienda afectada puede ser ejecutada en los siguientes casos:
• Deudas hipotecarias: si el propietario constituyó una hipoteca sobre el mismo inmueble.
• Deudas por impuestos, tasas o contribuciones que graven directamente la propiedad (por ejemplo, impuesto inmobiliario, tasas municipales o de servicios, y contribuciones por mejoras derivadas de obras públicas como pavimentación, cloacas o alumbrado).
• Obligaciones alimentarias: cuando se trata del cumplimiento de cuotas alimentarias o indemnizaciones por daños ocasionados desde el inmueble.
Esto significa que la protección es amplia, pero no ilimitada: el Estado y los acreedores con derecho real previo (como el banco hipotecario) mantienen sus acciones sobre la vivienda.
Los beneficiarios y sus derechos
El propietario puede designar como beneficiarios de la afectación a su cónyuge, conviviente, hijos, padres u otras personas con las que mantenga un vínculo familiar estable.
Mientras el titular viva, estos beneficiarios gozan de la protección indirecta: la vivienda no puede ser ejecutada en perjuicio de ellos.
En caso de fallecimiento del titular, la protección continúa en favor de los beneficiarios inscriptos, garantizando que puedan seguir viviendo en el inmueble y mantener la afectación.
Sin embargo, es importante aclarar que la afectación de la vivienda no reemplaza la sucesión. El trámite sucesorio sigue siendo necesario para transferir la propiedad a los herederos y regularizar la titularidad del bien.
Una decisión jurídica y socialmente inteligente
La afectación de la vivienda es una herramienta de prevención y protección patrimonial. No tiene costo estatal, puede realizarse en cualquier momento y brinda seguridad jurídica frente a situaciones imprevistas.
Permite proteger el esfuerzo de toda una vida y garantizar que el hogar familiar quede a salvo de deudas personales o conflictos económicos.
Con un adecuado asesoramiento profesional, es posible realizar el trámite de manera segura, prever la correcta designación de beneficiarios y analizar cada caso en particular, especialmente cuando existen otros bienes o compromisos patrimoniales.
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