El verdadero peligro no es comprar caro, sino comprar mal una propiedad
El abogado Javier Silva advierte sobre los riesgos legales de las operaciones inmobiliarias mal instrumentadas y sostiene que el principal problema no es el precio de una propiedad, sino la falta de asesoramiento jurídico adecuado, que puede derivar en la pérdida del dominio y en conflictos que aparecen años después de la compra.
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*Por Javier Hernán Silva, abogado especialista en Derecho Sucesorio y Registral
A lo largo de mi ejercicio profesional he visto repetirse una escena con una frecuencia inquietante. Personas que pagaron un inmueble, que viven allí desde hace años y que, sin embargo, descubren recién cuando intentan vender, heredar o regularizar su situación que jurídicamente no son propietarias. No se trata de casos excepcionales ni de errores aislados: es una consecuencia directa de compras inmobiliarias mal hechas desde el punto de vista legal.
Comprar un inmueble sigue siendo, para la mayoría de las personas, una de las decisiones patrimoniales más importantes de su vida. Sin embargo, cuando los conflictos aparecen —y aparecen con frecuencia— casi nunca tienen que ver con el precio. El problema suele ser otro: la falsa creencia de que la voluntad de las partes, el pago del precio o el paso del tiempo alcanzan para consolidar un derecho.
En la Argentina persiste la idea de que alcanzar un acuerdo, pagar y ocupar una vivienda equivale a “ser dueño”. Desde el derecho, esa percepción es equivocada. El régimen inmobiliario no se apoya en la confianza ni en la buena fe subjetiva, sino en reglas claras que buscan prevenir conflictos futuros y brindar seguridad jurídica, tanto a quienes compran como a terceros.
Desde mi experiencia, la diferencia entre una operación segura y un problema que estalla años después no está en la urgencia ni en el monto involucrado, sino en la documentación que se exige y se analiza antes de firmar. Ver la propiedad, recorrerla o confiar en la palabra del vendedor no alcanza. El derecho inmobiliario funciona sobre títulos, registros y antecedentes; ignorarlos es asumir un riesgo innecesario.
Toda compraventa responsable debe comenzar por el título de propiedad, verificando su legitimidad, continuidad y coherencia con la realidad del inmueble. A ello se suma el informe de dominio, que permite conocer si el bien se encuentra afectado por embargos, hipotecas u otras restricciones, y el informe de inhibiciones, imprescindible para saber si quien vende está legalmente habilitado para disponer. No son recaudos formales ni obstáculos burocráticos: de su análisis depende que la operación sea jurídicamente viable.
Ese control debe completarse con el estado parcelario o plano de mensura, que asegura que el inmueble existe jurídicamente tal como se lo pretende transmitir, y con la revisión de la situación fiscal, evitando que deudas impositivas o tasas municipales terminen trasladándose al comprador. En los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, el reglamento y el estado de expensas son igualmente determinantes.
Nada de esto es suficiente si no se verifica, además, la situación posesorio-ocupacional del inmueble. Saber quién lo ocupa, en qué carácter y desde cuándo es tan relevante como conocer quién figura como titular registral. Muchas operaciones fracasan no por un problema de papeles, sino porque la realidad posesoria fue ignorada.
Este enfoque preventivo no es una opinión personal, sino la consecuencia directa del sistema legal vigente. El Código Civil y Comercial de la Nación es claro cuando exige, en su artículo 1017, que la transmisión del dominio de un inmueble se realice por escritura pública. No se trata de un formalismo vacío, sino del instrumento que permite controlar la legalidad del acto, verificar la capacidad de las partes y asegurar la correcta identificación del bien. Sin escritura, el dominio no se transmite; lo que existe es, en el mejor de los casos, una obligación personal.
También es habitual que las operaciones comiencen con un boleto de compraventa. El Código reconoce esa realidad y le otorga cierta protección jurídica. Pero como abogado, debo ser claro: el boleto no convierte al comprador en propietario. No transmite dominio ni reemplaza la escritura. Genera una expectativa protegida, no un derecho real, y esa diferencia, aunque técnica, es decisiva.
Lo veo a diario. El comprador que solo tiene boleto queda expuesto a embargos, inhibiciones, sucesiones o problemas financieros del vendedor. Con el paso del tiempo, esa fragilidad no se corrige; se profundiza. El boleto no vence automáticamente, pero la posibilidad de exigir judicialmente la escrituración no es indefinida. El tiempo, lejos de consolidar el derecho, suele jugar en contra.
Aún la escritura, por sí sola, no agota el proceso. El sistema jurídico exige un paso adicional: la inscripción en el Registro de la Propiedad. Sin ella, el derecho existe, pero es vulnerable. La publicidad registral no es un trámite administrativo, sino la garantía que vuelve oponible el dominio frente a terceros y cierra definitivamente la operación.
Por eso sostengo que una compraventa bien hecha comienza mucho antes de firmar. Implica análisis, control y asesoramiento profesional. Estos recaudos no encarecen la operación ni la vuelven más lenta; evitan conflictos que, cuando aparecen, suelen ser largos, costosos y emocionalmente desgastantes.
En materia inmobiliaria, comprar sin asesoramiento no es una apuesta: es un riesgo. Y desde el derecho, puedo afirmarlo con convicción: el verdadero peligro no es comprar caro, sino comprar mal.
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