Comprar un lote y no poder construir: un problema que afecta, reflejado en Luciano Castro y Griselda Siciliani
El conflicto de la pareja con la Municpalidad de Mar Chiquita expuso un problema que en San Pedro se repite hace años: vecinos que compran un lote con la ilusión de construir y descubren que la ley no se lo permite. Loteos sin aprobación provincial, terrenos fuera de zona urbana y excepciones que nunca se convalidan forman parte de una realidad que afecta a cientos de familias en la región.
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Por Javier Silva, abogado especialista en Derecho Registral, Sucesorio y Regularización Dominial
En las últimas semanas, el conflicto que tiene a Luciano Castro y Griselda Siciliani como protagonistas ocupó portales nacionales por la disputa en torno a un inmueble y su aptitud legal.
Pero detrás de la historia mediática hay un fenómeno que en San Pedro conocemos demasiado bien: familias que compran un lote con la ilusión de construir su vivienda y descubren que la legislación no se lo permite.
Lejos de ser un problema de celebridades, es una situación común y creciente en diversos municipios de la Provincia de Buenos Aires.
El lote está, la voluntad está…, pero la ley no lo permite
En muchos casos, los compradores adquieren terrenos en loteos que:
* No están habilitados para uso urbano
* No cumplen con los mínimos de superficie exigidos por ley
* Están en zonas rurales o complementarias
* No cuentan con aprobación provincial
* Presentan restricciones ambientales o de servicios
El resultado es siempre el mismo: no se puede edificar, no importa cuántos vecinos hayan construido "de hecho" o cuántas veces el lote haya cambiado de manos.
Esto mismo es lo que quedó expuesto, de otro modo, en la situación Castro–Siciliani: un inmueble cuya situación legal no coincide con las expectativas de uso y permanencia.
El error frecuente: creer que una ordenanza municipal soluciona el problema
Este es uno de los puntos más importantes para la comunidad:
Una ordenanza local puede autorizar una excepción urbanística..., pero NO tiene validez hasta que la Provincia la convalide. Y esa convalidación depende de organismos como:
* Dirección Provincial de Ordenamiento Urbano y Territorial
* Ministerio de Gobierno
* Autoridad del Agua
* Áreas ambientales provinciales
* En algunos casos, Vialidad o ARBA
¿Cuánto demora? Años.
Y en muchos expedientes, jamás llega.
Es decir, aunque el Concejo Deliberante acompañe al vecino, sin convalidación provincial la excepción no existe jurídicamente.
San Pedro: casos que se repiten
En los últimos años, nuestra ciudad registró numerosos conflictos vinculados a:
* Loteos vendidos sin aprobación
* Terrenos rurales ofrecidos como “residenciales”
* Parcelas donde no se pueden presentar planos de obra
* Familias que invirtieron ahorros y hoy no pueden construir ni escriturar
* Sectores que necesitan excepciones que aún esperan la validación de Provincia
Es una postal que se repite y que genera angustia, pérdida económica y, en muchos casos, años de espera.
El mensaje para la comunidad: asesorarse antes evita problemas después
El caso de Castro–Siciliani sirve como recordatorio de que ningún conflicto inmobiliario es exclusivo de las grandes ciudades o de personas famosas.
La cuestión de fondo —la aptitud legal del inmueble— es exactamente la misma que enfrentan vecinos de San Pedro, Río Tala, Gobernador Castro, Santa Lucía y la zona rural.
Antes de comprar un lote, es fundamental verificar:
* La zonificación real
* Si el loteo está aprobado por Provincia
* Las dimensiones legales
* Las restricciones ambientales
* La factibilidad de servicios
* Si existe un expediente de excepción pendiente (y en qué etapa está)
Prevenir es más responsable que remediar
El sueño de la vivienda propia merece seguridad jurídica.
Construir donde la norma no lo permite puede derivar en conflictos que lleven años, como ocurre en toda la provincia y ha quedado reflejado mediáticamente en el caso Castro–Siciliani.
Mi recomendación a los vecinos es directa:
ANTES DE COMPRAR, CONSULTAR. ANTES DE CONSTRUIR, VERIFICAR.
Porque lo que parece un simple trámite urbanístico puede transformarse en un obstáculo insalvable.
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